✅ La loi Carrez mesure la surface privative en copropriété, la loi Boutin calcule la surface habitable pour la location, deux usages distincts essentiels.
La différence principale entre la loi Boutin et la loi Carrez réside dans leur objectif et le type de mesures qu’elles imposent lors de la location ou de la vente d’un bien immobilier. La loi Boutin concerne la surface habitable d’un logement destiné à la location, tandis que la loi Carrez porte sur la surface privative dans le cadre d’une vente en copropriété. Ces deux mesures ne sont pas identiques et répondent à des critères précis qui impactent le calcul de la surface.
Nous allons détailler ces deux lois afin d’éclaircir leurs finalités, leurs définitions et leurs applications pratiques. Nous expliquerons d’abord ce qu’est la surface habitable selon la loi Boutin, en précisant ce qui est inclus ou exclu dans ce calcul pour un bien loué. Ensuite, nous aborderons la surface privative définie par la loi Carrez, qui s’applique spécifiquement aux biens en copropriété vendus, et les éléments qui peuvent en être exclus. Enfin, nous comparerons ces deux mesures afin de montrer comment elles influencent respectivement la location et la vente, et pourquoi il est important de bien les comprendre pour éviter tout litige ou erreur dans les contrats immobiliers.
La loi Boutin : la mesure de la surface habitable pour la location
La loi Boutin, mise en place en 2009, impose au bailleur de mentionner dans le contrat de location la surface habitable du logement. Cette surface correspond à la superficie de plancher des pièces principales, déduite des surfaces occupées par les murs, cloisons, escaliers, embrasures de portes et fenêtres. Sont exclues les surfaces inférieures à 1,80 mètre de hauteur sous plafond, les balcons, terrasses, caves, garages ou combles non aménagés.
Cette surface habitable est essentielle car elle permet au locataire d’avoir une information claire sur la taille réelle du logement qu’il occupera. En cas d’erreur supérieure à 5% dans le calcul de la surface Boutin, le locataire peut demander une réduction proportionnelle du loyer.
La loi Carrez : la mesure de la surface privative pour la vente en copropriété
La loi Carrez, adoptée en 1996, concerne spécifiquement la vente de lots de copropriété. Elle oblige le vendeur à mentionner dans l’acte de vente la surface privative du lot, qui correspond à la superficie totale des planchers de plus de 1,80 mètre de hauteur, après déduction des surfaces occupées par murs, gaines, escaliers et embrasures.
Contrairement à la loi Boutin, la loi Carrez s’applique uniquement aux biens en copropriété et prend en compte des critères plus stricts liés à la privation de certaines parties communes. Les balcons, terrasses et caves ne sont pas inclus dans la surface Carrez. En cas d’erreur sur la surface déclarée, l’acheteur peut demander une réduction du prix proportionnelle à la différence constatée.
Comparaison des deux mesures et impact sur les transactions immobilières
La surface Boutin est utilisée pour les locations et mesure la surface habitable tandis que la surface Carrez est destinée aux ventes en copropriété et mesure la surface privative. La différence de périmètre de calcul fait que la surface Carrez est souvent inférieure à la surface Boutin. Il est donc crucial lors d’une transaction immobilière de bien distinguer ces deux surfaces selon le contexte (location ou vente) pour garantir la conformité légale.
Pour éviter tout litige, il est recommandé de faire appel à un professionnel certifié pour réaliser ces mesures, car des erreurs peuvent entraîner des conséquences financières importantes, tant pour les bailleurs que pour les vendeurs, ainsi que pour les locataires et acheteurs.
Comparaison des méthodes de calcul des surfaces selon les deux lois
Lorsque l’on parle de mesure immobilière, il est essentiel de comprendre les différences entre la loi Boutin et la loi Carrez, surtout concernant les méthodes de calcul des surfaces. Ces deux lois, bien que visant à définir une surface habitable ou privative, reposent sur des critères distincts qui impactent directement la valorisation et la présentation d’un bien immobilier.
Définition et objectif des surfaces selon chaque loi
- Loi Boutin : Elle concerne principalement la surface habitable d’un logement destiné à la location. Son but est de protéger le locataire en lui fournissant une information fiable sur l’espace réellement utilisable.
- Loi Carrez : Elle s’applique au lot de copropriété vendu. Elle garantit à l’acquéreur la connaissance précise de la surface privative, essentielle pour la négociation et la validité des actes de vente.
Les critères de calcul en détail
| Critères | Loi Boutin (Surface Habitable) | Loi Carrez (Surface Privative) |
|---|---|---|
| Pièces prises en compte | Pièces à vivre, cuisines, salles de bains, couloirs, mais exclut les caves, garages, balcons et combles non aménagés. | Surface des planchers des lots privatifs, y compris les murs, cloisons, gaines, sauf certaines parties comme balcons et caves. |
| Hauteur sous plafond | Seules les surfaces avec une hauteur supérieure à 1,80 m sont comptabilisées. | Même règle : seules les surfaces avec une hauteur > 1,80 m sont incluses. |
| Espaces exclus | Ne tient pas compte des surfaces occupées par murs, cloisons, escaliers. | Exclut murs, cloisons, escaliers et notamment les surfaces inférieures à 1,80 m. |
| Utilisation | Information à destination des locataires. | Information légale indispensable pour les transactions immobilières en copropriété. |
Cas d’utilisation et exemples pratiques
Pour illustrer ces différences, prenons l’exemple d’un appartement avec un balcon de 10 m² et un garage de 15 m² :
- Selon la loi Boutin, ni le balcon ni le garage ne seront inclus dans la surface habitable. Si la surface intérieure est de 60 m², la surface habitable indiquée sera donc 60 m².
- Selon la loi Carrez, le balcon n’est pas inclus dans la surface privative, mais le garage peut être inclus s’il fait partie du lot vendu. Ainsi, si l’intérieur fait 60 m² et le garage 15 m², la surface Carrez sera de 75 m².
Cette distinction peut entraîner des écarts importants dans la surface annoncée, ce qui influence le prix au mètre carré et la perception du bien par les acheteurs ou locataires.
Conseils pratiques pour les professionnels et particuliers
- Vérifiez toujours la nature de la transaction : location ou vente en copropriété pour appliquer la bonne loi.
- Faites appel à un expert (géomètre-expert ou diagnostiqueur certifié) pour une mesure fiable et conforme.
- Communiquez clairement les surfaces pour éviter tout litige potentiel, surtout dans les annonces immobilières.
Questions fréquemment posées
Qu’est-ce que la loi Boutin ?
La loi Boutin concerne la mesure de la surface habitable d’un logement destiné à la location. Elle vise à protéger le locataire en garantissant une information précise sur la taille du bien.
Qu’est-ce que la loi Carrez ?
La loi Carrez s’applique uniquement aux biens en copropriété et impose de mesurer la surface privative lors de la vente d’un lot. Elle garantit la transparence pour l’acheteur.
Quelle est la différence principale entre les deux lois ?
La loi Boutin s’applique à la location et mesure la surface habitable, tandis que la loi Carrez concerne la vente en copropriété et mesure la surface privative.
Quelles surfaces sont exclues dans chacune des mesures ?
La loi Boutin exclut les surfaces inférieures à 1,80 m de hauteur sous plafond, les murs, cloisons, et balcons. La loi Carrez exclut les murs, cloisons, escaliers, mais compte les surfaces avec hauteur ≥ 1,80 m.
Est-il obligatoire d’afficher ces surfaces dans les contrats ?
Oui, la surface selon la loi Boutin est obligatoire dans les baux locatifs, et la surface Carrez doit apparaître dans les actes de vente de lots en copropriété.
| Critère | Loi Boutin | Loi Carrez |
|---|---|---|
| Application | Locations | Ventes en copropriété |
| Type de surface mesurée | Surface habitable | Surface privative |
| Hauteur minimale prise en compte | ≥ 1,80 m | ≥ 1,80 m |
| Exclusions | Murs, cloisons, balcons, caves | Murs, cloisons, escaliers, caves |
| Obligation d’affichage | Oui, dans le bail | Oui, dans l’acte de vente |
| Sanctions en cas d’erreur | Réduction possible du loyer | Réduction possible du prix de vente |
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